“9月份商品住宅销售价格稳中有降。”10月20日,国家统计局公布的数据显示,2021年9月,70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势,同比涨幅持续回落。上半年还是一片热火朝天的楼市,却突然伴随着气温的走低进入“速冻”。几个月的时间里,楼市发生了什么?未来还会再降吗?
六年来新房价格指数首次下跌
　　10月20日,国家统计局发布2021年9月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。对此,国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称,9月份,70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略下降态势,同比涨幅持续回落。
　　今年9月,房价上涨城市数量明显减少,其中,二手房只有17个城市上涨,新房只有27个城市上涨。而7月、8月,二手房上涨城市分别为41个、27个,新房上涨城市分别为51个和46个。对此,业内人士认为,目前,房价下调成为市场绝对主流,这也是2015年5月以来,楼市首次出现普跌现象,预示着市场“拐点”或已到来。
　　从新房来看,一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中,北京环比由上月上涨0.2%转为持平；广州下降0.1%,与上月相同；上海和深圳均上涨0.2%,涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点。
　　上海和深圳虽有上涨,不过这两地在严格执行限价,其房价上涨的态势是完全可控,价格上涨也不会传导到周边城市。
　　二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平,三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%。最值得关注的是三四线城市。此次也是三四线城市房价指数数据的首次下滑。
　　二手房的降温则更为明显。一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中,北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%。
　　二线城市二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%,三线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点。
　　一线城市和热点二线城市二手房成交量已经不足高峰时的三分之一,交易量回落伴随着成交难度的加大。数据显示,9月全国二手房成交周期环比出现明显上涨,达到去年5月以来的新高。
信贷收紧为“速冻”最大原因
　　“上半年信贷相对宽裕,但三季度出现了放款难,特别是热点楼市城市,包括华东、华南,楼市房贷排队现象严重,严重制约了楼市成交。”中原地产首席分析师张大伟认为,房地产信贷收紧是出现市场全面速冻的最大原因。
　　张大伟表示,三季度房贷(居民户中长期贷款)同比减少5100亿元。房贷全面收紧,放款普遍都在3个月以上,部分城市甚至需要6个月以上,导致全国楼市二手房交易接近停滞,上海、深圳、北京二手房交易都已经跌至历史低点。
　　“今年前三季度,个人住房贷款发放金额保持平稳,与同期商品住宅销售金额基本匹配。少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到一些约束,房价上涨速度得到抑制。房价回稳后,这些城市房贷供需关系也将回归正常。”在央行15日举行的2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上,央行金融市场司司长邹澜强调“保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展”,被认为是房地产信贷政策触底转向、市场至暗已过的信号。
　　业内预计,后期银行将矫正偏紧的房地产信贷政策,准确理解和执行对踩线房企的信贷措施,特别对于红档企业也将给予相应的信贷支持。
“价格战”或出现
　　从目前看,张大伟认为,房地产调控对于房价的影响越来越明显,6年来首次出现普跌现象,楼市出现确定的市场拐点,预计四季度全国大部分城市将进入明显的调整周期；在成交量“冰冻”影响下,“价格战”或将出现。
　　对此,张大伟进一步解释称,往年楼市调整博弈期较长,但在本轮市场调整周期,因为房企被抑制了融资渠道,叠加销售端按揭放款放缓,三季度楼市出现了“速冻”,而四季度将延续这一趋势。尤其是如果从10月开始,房贷没有明显放宽,“价格战”将成为四季度房地产市场的主要关键词。
　　而在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,要高度重视数据走势,警惕房价从“过热”转为“过冷”的风险。尽管近期有一些政策放松的表现,如信贷政策放松,但其对市场基本面的影响时间是滞后的。
　　从降温周期的历史规律看,往往会持续8个月的时间；当前可以认为房地产市场明显进入降温周期,因此,要密切关注降温周期中各类市场交易,防范各类价格过快下跌或市场恐慌情绪。
　　对于9月新房价格环比下跌,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,新房价格首次出现环比下跌。分城市看,一线城市还在上涨,二线城市停涨,三四线城市下跌0.2%。因此,70城房价下跌主要是三四线下跌造成的。
　　“调控开始转向稳定的一面,央行强调准确全面把握地产金融审慎监管,意味着调控不是打压房价和需求,而是防风险、保稳定。”李宇嘉认为,后续房价下跌幅度趋缓,但估计这种效应将在明年开始体现,当下,由于调控政策保持稳定,资金紧缩的惯性影响还在,预计10月-12月70城房价环比继续下降。
　　房地产市场的“大起”或是“大落”同样都会带来压力和风险。面对这次房价下降,一些城市开始稳定房地产市场预期,出台“限跌令”,包括张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等超过15个城市。
　　　　　　　　本报综合