5月20日,央行授权全国银行间同业拆借中心公布,5年期以上LPR(贷款市场报价利率)由4.6%下调15个基点至4.45%,全国多地进一步下调房贷利率。5月31日,记者了解到,我市部分银行的首套房利率进一步下调,有的国有行首套房最低利率到了4.25%。房贷利率下调带来的诸多影响也成为市民关注的话题。记者选了一些市民比较关注的热点问题,邀请专业人士进行解答。
□潍坊日报社全媒体记者　陈静静
　　
热点问题1“为何我的房贷利率没降?”
　　“最近央行下调了LPR利率,我的房贷利率怎么没变化呢?”近日,来自高新区弘润·金茂府小区的李先生提出疑惑。李先生于2017年在该小区贷款买了一套房,银行在当年5月初就完成了房贷放款。得知央行将5年期以上LPR下调15个基点的消息后,李先生打开银行APP,却发现他的房贷利率依然定格在5.2%。
　　对此,李先生致电银行后了解到,作为放款时间在5月20日以前的存量房贷客户,李先生的房贷利率调整时间取决于他的贷款重定价日。李先生的房贷是当年的5月15日发放的,要等明年5月15日,他的房贷利率才会根据该时点的5年期以上LPR水平自动调整。
　　听到银行工作人员的解释,李先生还是有点困惑。对此,记者采访了中国银行潍坊分行消费金融部的工作人员张玉莹。“对于选择浮动利率的存量房贷而言,LPR利率下调,个人房贷一般不会立即下降,后续是否会调整,要看合同里关于‘重定价日’的约定。”张玉莹介绍,重定价日是指浮动利率贷款重新调整贷款利率的日期。一般情况下,大部分商业性个人住房贷款的重定价日为每年的1月1日或贷款发放日的对月对日。贷款发放日的对月对日是什么意思呢?举例来说,比如贷款发放日是2020年4月25日,则重定价日就是每年对应的4月25日。
　　“在每个重定价日,房贷利率由最近一个月相应期限的LPR利率+基点重新计算确定。比如,选择每年的1月1日为重定价日,那么重定价利率在上一年度12月20日公布的LPR利率的基础上确定。选择贷款发放日的对应月对应日为重定价日,那么,重定价利率在上个月20日公布的LPR利率的基础上确定。”张玉莹解释道,像李先生的重定价日是“对月对日”,因此,他的房贷利率是否会调整,还要看2023年4月20日的LPR利率。
　　另外,还需要提醒的是,对于那些选择固定利率的存量房贷而言,无论LPR利率如何调整,都不会影响其房贷利率。
　　“对于一些重定价日为‘对月对日’,且重定价日在6月、7月左右的存量房贷而言,这次LPR利率下调,会很快享受到利息下降的利好。”张玉莹介绍道。
　　
热点问题2“现在提前还房贷划算吗?”
　　房贷利率一降再降,我市不少市民也打算提前还贷。“现在首套房利率这么低,我之前的房贷利率很高,我正盘算怎么提前还清贷款,重新买一套房呢!”来自奎文区东鼎国际小区的张女士虽然手头上的闲钱不够还清贷款,但她打算借钱还贷再买房。
　　与张女士提前还贷的原因不同,来自高新区金宸公馆小区的高先生也准备提前还一部分贷款,但他给出的理由是“现在投资理财回报率波动不定,权衡之下,不如提前还贷省下利息来得划算。”高先生算了这样一笔账,他2017年买的房子,贷款48万元,贷款时间20年,还款方式是等额本金,到期后,他要还给银行近74万元,其中利息近26万元,每月还4000元左右。如果提前还10万元,还款期限不变,每月还2500多元,能省近4万元的利息。
　　那么,有必要提前还贷吗?提前还房贷划算吗?不少存量房贷的市民对此比较关心。“像一些购房时房贷利率5%以上甚至高达6%的,且手中有足够闲置资金的个人,可提前还款。”张玉莹介绍,“但是,提前还贷并不适合所有人。”像购房时享受到比较大的利率折扣的个人,没必要提前还贷。另外,如果是等额本息的还款方式的,还款已经较多,也不建议提前还贷,因为此前大部分还的是利息,后面还的主要是本金,提前还贷意义不大。
　　“还有一种情况值得注意,有的之前房贷利率较高但自有资金又不充足的个人,用融资的方式提前还房贷,这种方式是不建议的。”张玉莹提醒,因为融资的贷款期限一般较短,到期还款压力会比较大,但房贷毕竟是长期贷款,还款压力较为分散,且LPR利率下调后,每个月的还款额也会有所下降。
　　“能一次性还清房贷的毕竟是少数,大多数人就算提前还款也只是还部分,要不要提前还款还得看具体情况。”恒信房产公司君泰店的经理张壮建议,若房贷选择的是等额本息还款方式,前期利息占比较大,后期贷款本金占比增加,因此,在贷款周期的前1/2期限内提前还贷较为划算,而等额本金的还款方式,则最好是在贷款周期的前1/3期限内提前还贷。
　　
热点问题3“现在是购房好时机吗?”
　　5月31日,城区一家国有银行的工作人员告诉记者,目前该行的个人住房贷款首套房贷利率最低下调至4.25%。房贷利率的下调,直接降低了购房成本。那么,现在是购房好时机吗?购房者需要注意哪些问题?
　　“当前政策支持力度大,房贷审批加速、利率低,是抄底的好时机。”张壮认为,另外目前潍坊不少楼盘优惠力度大,也能直接减少购房成本。
　　记者算了一笔账:以100万元住房贷款本金、等额本息的方式贷款30年来算,房贷利率如果是5.5%,每月偿还本息5677.89元,累计需要支付利息104万余元,如果按照当下最低利率4.25%来算,每月偿还的本息是4919.4元,累计需要支付的利息是77万余元,这样算下来,每月的利息节省758.49元,30年到期,将累计少还27万元的利息。
　　迎来购房好时机,但也不要盲目入手。张壮建议购房者,要选择品牌房企,一方面风险较低,同时后期物业维护能力也较强,另外,要选择好的地段,不仅居住属性强,而且保值增值性也更强。