□杜立军　

　　作者简介　潍坊晚报房产工作室副主任。十年广播地产节目主持人,国家高级房地产策划师,注册房地产经纪人。
　　传统的综合体、购物中心、专业市场面临巨大的招商、经营压力,是否能保证合理的商业投资回报已经面临考验。与此同时,近年来刚需住宅催生的高密度新兴住区的商铺租金、转让费、二手房价却是持续攀升,潍坊商业地产市场供应极为不平衡,一方面综合体、专业市场过量；另一方面高密度新兴住区商业却供应不足。定位于首次买房、年轻人群体的刚需住宅楼盘往往入住率极高,但它的商业在规划之初由于严重不足,人多铺少自然就导致租金暴涨。
　　实际上所谓“刚需商业”,也正是指当前市场极度稀缺,商家最愿意入场经营,租金、转让费都一涨再涨的这一类商铺。
　　商业最终要靠人气来养,没人气就一定没有商气,商气不足、配套不够的高端盘很快就会打回原形。在郊区豪华别墅里憋坏了的高端人士如今相继搬回市中心,其核心还是市中心的便利生活、成熟商业有着巨大的吸引力。因为高端人士也要喝茶打牌,逛街吃饭,刚需商业和档次无关。市场最迫切的商业需求,就是刚需商业。
　　商业投资价值与住宅档次基本呈反比关系,住宅档次越高其商业价值却未必高。没有入住率的住区商业价值为零,商铺价值飙升的住区反而是人丁兴旺的普通住宅、刚需住宅。刚需住宅催生刚需商业。
　　当然“刚需商业”并不意味着就是低端商业,它所面向的楼盘也绝对不是当前大红大紫的“屌丝盘”、刚需盘。毫不客气地说,潍坊所谓的高端住区在商业配套上一度高高在上“不食人间烟火”,所谓的高端住区享受的实际上是乡镇级商业配套。生态好、环境美、房子漂亮但就是没人气。按一个超市老板的说法,“在高端住区开超市光电费都给不起”。　
　　商业消费需求最旺盛、最迫切的社区商业、区域商业有两大特征:1、商业消费需求极为旺盛,商家入场经营意愿强烈,均是位于人口密集的高层电梯公寓居住区,尤其是近年来针对首次置业、年轻人的刚需住宅楼盘,因其商业在设计之初规划存在严重不足,使得今天大量刚需楼盘社区商铺奇缺,二手社区商铺售价、房租出现暴涨。2、刚需商业主要为经营风险、投资风险最为可控的社区商业、区域商业,而且其经营形态主要为投资者独门独户的自营商铺(投资者自主选择承租商家),目前潍坊商业地产领域盛行采用委托经营模式的专业市场、集中商业的包租铺均不是刚需商业。
　　个人认为买刚需商铺有三大要素,一、最好是买区域配套的商业项目,比如能经营餐饮的铺面；二、避免大综合体和购物中心对自己所选业态的冲击；三、很多投资人要学会买二、三楼,把眼光往上走点,买面积大一点,价格低一点的铺面才有溢价空间。
　　购买商铺有一个比较简单的基础原则,看住宅和商铺的价格比,如果是1:3这个区间,则是最佳投资时机,低于这个数值,该商铺的区域前景和投资潜力不够；而如果超过1:6这个区间,成熟区域的商铺可以选择,非成熟区域则是在透支预期空间,风险较高。从租售比看,在潍坊年回报达到6%,算是优质物业。