营业税满二免征新政在我市落地,至少惠及10%—15%二手房
　　近日,频繁启动的房地产调控再次调整财税政策,财政部网站3月30日发布公告称,个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。而在此前,普通住房免征营业税的期限为5年。记者从我市相关部门了解到,新的财税政策已于3月31日起在我市执行。

　　新政
免征门槛调为两年
　　“早在去年11月,网上就有传言将调整二手房交易营业税,原满5年的普通住房交易免征营业税,将调整为满2年即可免征,当时没有相信,没想到现在这么快就推出了,而且下发的这么迅速。”方圆地产营销公司的总经理戴志煌对记者说。
　　根据公告称,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税,记者从相关部门获悉,这条政策在一天之内就下发到我市,于3月31日开始实施。
　　事实上,我市的二手房交易税费曾调整多次。2005年,为了稳住房价,普通住房免征营业税的期限由1年调整为2年；自2010年1月1日起,免征营业税的期限再次调整,由2年调整为5年；2011年又一次调整,虽然免征营业税期限依然为5年,但二手房销售由差额计征营业税改为全额计征营业税。
现状
有中介仨月未开张
　　在新房市场不景气的背景下,目前潍坊的二手房市场一片冷清。记者走访了市区的几家房产中介,工作人员连连感叹“最近日子不好过”,有的工作人员直接表示自3月份以来,店里的成交数还是零。
　　随后,记者来到圣荣广场附近的一家房产中介,里面没有一个看房者。见到记者在门外,员工主动开门询问是不是来看房子,当得到否定的答案后,露出一脸的失望。这名员工告诉记者,该门店自3月以来,成交量只有一套,生意萧条。“前期市场冷清,再加上现在网络对房产中介门店的冲击比较大,上门来看房的人越来越少,成交量自然就谈不上了。”随后,记者又走访了两家房产中介,一家在3月份也是只成交一套,另一家则近仨月都是零成交。
　　谈起冷清的原因,几家房产中介员工都将矛头指向了新房市场。“本来市场就不景气,新房优惠幅度又很高。二手房与新房不同,降价空间是由房东决定的,在价格上没优势,有的业主就感觉不如买新房了。”一位房产中介员工说。　
　　另一家房产中介员工表示,目前购房者观望情绪比较重,不利于成交。“买涨不买跌,光看不出手,除非房东降价幅度较大,买方觉得实惠了,才会促成交易。可有的房东不急着用钱,所以就等着。”
算账
百万房过户省5.5万
　　按照2010年开始实施的国税总局营业税新政方案,购买住宅不足5年的若要出售,须多交全额5.5%的营业税。满5年出售的普通住房免征,非普通住房(面积大于144平方米)按买卖差额征收。这样计算,若免征营业税的话,一套100万元的住房,交易时可以少交5.5万元的税。那么等于解禁了大量准新房在二手房市场上的无税销售,市场刺激效果巨大。　
　　税费的减免无疑是对二手房市场打了一剂又一剂强心针,减少了很多刚需用户买房的负担,特别是大学生和外地人在潍坊买二手准新房的阻力大大减小,对于改善型需求来讲,由于营业税的免征,降低了交易成本,越贵的房子省钱越多,这部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换,从政策的市场效果来看,有助于这部分需求积极入市。再加上公积金贷款门槛降低,下调了房贷利率和二套房商贷首付比例,这对于置换型、改善型需求来讲,势必会抓住这个入市窗口期积极入市。
中介
促“满二”房产入市
　　房产中介经纪人齐刷刷地向记者表示,二手房满2年免征营业税的政策实施无疑对二手房市场影响很大,将会增加买房和看房的需求量,随之二手房的成交量加大,从而会促进二手房市场的繁荣。
　　据二手房业内人士介绍,目前潍坊二手房市场,80%的交易是10年以内的、40%是5年以内的,如果改为满2年不用缴纳营业税,至少能惠及10%—15%的二手房。因此可以预计,未来一段时间,会有更加多的这类满2年不足5年的物业出现在二手市场上流通和成交。
　　当记者询问到满五年和未满五年的二手房源哪个销量更好时,文化路上一位房产中介员工表示:“我们的客户除非对一套房子非常满意,一般都会选择满五年的房源,毕竟营业税是不得不考虑的。现在新政策出来了,满两年的就能免缴,肯定买新不买旧。”不过也有业内人士表示,这项政策效果不大,现在各个楼盘办房产证的速度都比较慢,一段时间内恐怕还是满五年的老房好卖。因为满五年的房大多证已办下来了,各种流程已经办好更方便过户,一般投资性客户才会把满两年的房子拿出来卖。
业内
量会增长未必爆发
　　戴志煌认为,限购、信贷、税费是楼市调控的三大主要途径,目前许多城市限购的取消和信贷的放宽,主要着力点仍然是促进类似改善需求等合理需求,属于适度放宽。而若营业税缩短为满两年免征,则属于突然改变市场调节基础,属于全面放宽。
　　“不过这政策也是情理之中,全国大多数二线及像潍坊这样的三四线城市,目前房地产市场依然是库存量压顶的形势。新政实施会使不少存量房释放到市场中,并在很大程度上刺激二手房交易。放开后最先反应的应是北上广深,而我们潍坊量会增长但未必爆发。”戴志煌说。　　　　　本报记者　刘钦