不少小区物业搞不清楚政策,有的则是嫌麻烦不愿申请
　　尊敬的业主您好:
　　东方世纪城小区自2009年交房至今已有6年时间,小区该单元对讲已坏,已出保修期。维修更换一切费用由全体业主自行承担。咨询电话2103636。
　　4月20日,高新区东方世纪城小区贴出一张通知,通知中说小区部分单元防盗门上的对讲损坏,已经出保修期,维修更换费用要由全体业主自行承担。4月24日,记者采访了解到,小区业主觉得,单元门属于公共设施,假如需要维修应该申请住宅专项维修资金,而物业则表示单元门维修更换不在维修资金范围内。市物业办明确表示,单元门维修可以动用维修资金。
业主反映　◥◥◥　物业通知业主自己掏钱修单元门
　　4月24日,家住高新区东方世纪城小区的李女士向本报反映说,他们小区里的单元防盗门损坏严重,业主们希望物业能进行维修。但物业以单元门过了保修期为由,让整栋楼的业主平摊维修费用。
　　当天上午,记者来到该小区,在12号楼前看到,几个单元的单元门全都虚掩着。记者走访发现,12号楼的情况并非个例,在该小区11号楼,同样有3个单元的单元门损坏,有的无法关上,有的则破损严重。记者粗略统计了一下,该小区单元门的损坏率超过三成。
　　在该小区10号楼三单元的单元门上贴着一张通知,上面写明,单元门的维修更换费用由全体业主自行承担。
　　高新区七星之都小区业主面临着同样的问题。业主们希望物业能对损坏的单元门进行维修,或者由物业出面向小区开发商申请维修。但该小区物业表示,小区单元门维修应该由业主自己掏钱。
记者调查　◥◥◥　物业人员不清楚如何用维修资金
　　东方世纪城小区业主刘先生说,小区里“带病”工作的单元门不在少数,有的闭门器被拉断,有的被砸坏,业主们都盼着能早日把单元门维修好,但维修的这个钱到底该谁出,业主心里有疑问。
　　刘先生说,一栋楼有几十户业主,其中有很多是租住户,多数业主不愿意出钱维修单元门,租住户就更不愿意了。业主们都交着物业费,单元门损坏,物业是否应该出钱维修?就算物业不愿从物业费里出钱,也可以申请住宅专项维修资金,让业主自己掏钱维修不合理。
　　小区业主赵先生也觉得,单元门属于小区的公共设施,公共设施的维修可以动用维修资金。
　　当天上午,记者就单元门维修问题,联系了东方世纪城小区物业。工作人员表示,只有小区的房屋出现质量问题,或者一些土建工程出现问题,才可以申请维修资金进行维修,单元门不在申请范围内。
　　采访中记者发现,不少小区物业自动把单元门维修排除在可申请维修资金范围之外。七星之都小区物业负责人也表示,单元门维修不能申请使用维修资金。但到底遇到哪些情况才可以申请使用维修资金,物业多数工作人员说不上来。
明文规定　◥◥◥　楼宇单元门损坏可申请维修资金
　　维修单元门是否真如小区物业所说,只能由业主掏钱?对此,记者咨询了潍坊市物业管理办公室相关负责人,该负责人明确表示,单元门及楼宇对讲都属于小区公共部位的公共设施,是可以申请使用维修资金的。
　　这位负责人说,根据《潍坊市住宅专项维修资金管理办法》的相关规定,住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。这里说的住宅共用部位,主要是包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等,也就说物业上通俗理解的土建工程。但维修资金还包含了对公共设施设备保修期满后的维修和更新、改造。主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施等,而单元门就包含在公共设施设备里面。
　　在最新出台的《山东省住宅专项维修资金管理办法》中,则更加明确表示楼宇对讲、围墙、监控设施等设施也属于公共设施设备,在维修资金的维修范围内。
　　记者从潍坊市物业管理办公室得知,由于部分小区物业对维修资金的申请范围并不是特别清楚,导致很多可以申请使用维修资金的项目并没及时申请。
业内人士　◥◥◥　有的物业不懂政策,有的装糊涂
　　多年从事物业管理服务的李先生对记者坦言,有些小区物业是真的不知道单元门可以申请维修资金,有的小区物业却故意“装糊涂”,这背后是物业公司懂得少、嫌麻烦的心理在作祟。
　　据了解,申请使用住宅专项维修资金有非常严格的程序。
　　李先生说,相关部门严格把控维修资金的申请程序,目的是为了保证维修资金能够做到专款专用,把钱用到刀刃上,但不可否认,严格复杂的申请程序让不少小区物业望而却步。就算申请下了维修资金,物业公司还需要先行垫付一部分款项,等工程全部通过验收后才能得到剩余款项。所以说,物业对于申请维修资金并不是特别感冒,有些问题宁愿拖下去,也不愿意主动申请使用维修资金。
资金现状　◥◥◥　利用率低,三分之二业主同意很难
　　据来自相关部门的统计数据显示,截至2014年年底,我省已经累计归集住宅专项维修资金318.34亿元,而使用的仅有10.81亿元,维修资金的沉睡率高达97%左右。记者咨询潍坊市物业管理办公室得知,目前我市归集的维修资金大约在50亿元左右,使用的数额在3000万元左右。
　　市物业管理办公室的工作人员表示,目前维修资金使用率偏低主要有两个原因,一是我市从2011年才开始归集和使用维修资金,涉及的小区多数是新小区,而维修资金是小区出了保修期后才可以使用的,多数小区的维修资金还没开始使用。二是“已入住面积且已入住户数比例达到三分之二以上的业主书面同意,并在小区里明显位置进行公示”的规定,致使不少申请最终以失败告终。以维修小区单元门为例,假如只有几栋楼的单元门出现故障,单元门完好的业主肯定不愿意动用维修资金进行维修,要达到三分之二的业主同意就比较困难。
　　这位工作人员表示,目前已经支出的维修资金主要集中使用在楼顶维修、单元门维修、监控维修和电梯维修上。
解决措施　◥◥◥　革新表决模式,增加申请使用方式
　　潍坊市物业管理办公室的相关负责人表示,为了破解住宅专项维修资金管理中存在的一些问题,省里在最新出台的规定中改革了使用维修资金的投票表决模式。业主表决可以采取常规表决,即经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,视为表决通过；也可以采用异议表决,即根据业主共同管理规约的约定,持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积的三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。
　　针对维修资金使用难的问题,除了一般使用方式外,还增加了计划使用和应急使用两种申请使用方式。计划使用主要适用于可以提前预见的,以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。
　　应急使用则适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况,需要立即进行的维修、更换和改造,8种情形可应急使用维修资金:物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；电梯故障；消防系统故障；建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；玻璃幕墙炸裂；排水管道爆裂；地下车库雨水倒灌；其他可能造成人身安全事故的紧急情况。
　　该负责人表示,上述措施在我市已经开始推行,相信维修资金利用率偏低的状况能够得到明显改观。　文/图　本报记者　赵春晖