■马一丹
　　6月初,我在安丘参加了一次文化地产推介会。在潍坊做文化地产走城镇化路线,企业的勇气可嘉,我很看好操盘的主体不是传统的地产公司。至少到目前为止,中国的城镇化项目是由地产公司操盘为主,而以地产的思路做城镇化项目,在国内鲜见。
　　从商业上讲,地产和城镇化是两个不同的玩法。地产的特点是“周期短、单业态、收益高”,而城镇化的特点是“周期长、多业态、收益低”。地产大佬们很清楚这个逻辑,无论是万科还是龙湖,最近几年的战略,都是退缩到一二线城市,利用地域的不可复制性,玩“快速变现,高回报”的模式。维持了一二线城市的高房价,用实际行动印证地产仍是支柱产业。即便是大集团们打着旅游地产的旗帜开拓城镇化,业内基本认知这又是一场赔钱赚面子的作秀。意义何在?目前真正做城镇化项目的,是一批没有机会在城市中心拿地的中小房地产公司,他们看到了机会,但却没有在战略上懂得城镇化需要新思路,有的出师不利,有的僵在资金链上。部分城镇化一级开发变成了打着政策牌,实则半死不活的“烂尾”。
　　典型的住宅操作模式,简单讲就是“快速周转”,快速拿地、快速建房、快速销售,这实际是一种制造业的逻辑,产品变商品,减少库存,快速变现。在其中有两个核心:第一是地段,第二是资金。如果再加上可“预售”,那资本雪球就能滚起来了。但城镇化选择首先地段较弱；其次大体量势必业态多元化,不仅有住宅,重要的是旅游休闲、文化娱乐、养生养老、商业产业等元素,问题是这些业态的消费主体大都为城市中产阶级,如何让城市中产阶级跑这消费,来了又如何待得住?更为关键的是如何保障农民的权益?有足够的服务体系支撑那么多人就业吗?这都是住宅思想中没有的。
　　今天城镇化的入口依然是市场,只不过今天的消费市场主流已经转型为互联网和电商,那城镇化就不单纯是不动产的规则,而是“互联网+”的金融游戏,也就是说,如果没有资本市场的支持,城镇化项目就只是个话题。道理很简单,今天的消费需求可归纳为互联网整合的,我们称之为“大数据”,如果城镇化项目不先聚合消费需求,那产品基本就等于无效库存。用电商平台聚合”需求”和”人气”,基于人的需求做020的消费服务体系,以及电商创业园。有人气有钱赚,让年轻人成为消费和产业的主角。这是一切城镇化项目的起点。有了需求的电商平台,不管是文化地产、旅游地产、养老地产都可以把电商平台及其衍生的现金流整合打包上市,就拥有了股权的资本平台,就能够通过众筹等互联网金融来解决资金的问题,从而解决城镇化的立足,催生板块的扩大直到模式的复制。