想要买一套房子,不单是付出一大笔钱那么简单,还关系到方方面面的问题。万一考虑得不够周全,那么花了大价钱买房加装修,最后住进去,心里却有些不舒服,可就有点不值了。
　　潍坊晚报·黄金楼市推出“楼市问吧”栏目,为读者准备了一个强大的晚报购房专家团,来倾听和解答读者的各种问题,让你买房的时候能够做到“心里有底”。你可以加入QQ群97029914向我们提问。
　　SUNNTO(QQ群友)问:我最近想买一套二手房,与中介签订合同,有哪些注意事项?
　　王清华(名仕宜居资深验房师)答:首先购房者要核实产权状况。要求卖房者提供合法的证件,包括产权证书(房屋所有权证、土地使用权证)、身份证件(身份证、工作证、户口本等)、资格证件以及其他证件等。还要查验房屋有无债务负担或抵押的情况。对于不能提供房产证的房产要谨慎购买。　　
　　
　　刘女士(高新区)问:我的户口和孩子的爷爷奶奶落在一起,爷爷奶奶有房子,我自己买房算首套房吗?
　　董学明(诚公律师事务所律师)答:以自己名义购买,算首套房。
　　
　　董晓娟(潍城区)问:组合贷款的商贷部分能享受到打折优惠吗?如果公积金只有30万,还需要20万商贷,这样是不是选择纯商贷更合适些?
　　庄涌祺(碧桂园高级经理)答:选择组合贷款还是纯商业贷款,首先要看你买的商品房,如果选择纯商贷,是否在总价上比组合贷款更有优惠；其次是要问清楚贷款的银行,最低能给到什么样的折扣,最后自己测算一下哪个更划算。

　　孙女士(高新区)问:丈夫是二婚且有一个儿子。如果丈夫去世?房产所有人是他与前妻的儿子还是我?
　　孙桂梅(诚公律师事务所律师)答:房产证或购房合同上是否双方同时都有名字。如只有男方,特别是他有遗嘱的情况下,优先尊重死者遗愿。
　　
　　血色浪漫(QQ群友)问:父母想给已婚的妹妹付首付,可以用一方的名义办理购房吗?
　　韩连连(诚公律师事务所律师)答:根据《婚姻法》司法解释的规定,婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。因此,此做法在法律上有据可循。但是往往父母给子女出首付的情形时,由于涉及银行按揭贷款的问题,银行一般要求夫妻另一半作为共同还款人。为此,父母如要给已婚一方子女出首付款,建议出资行为作一公证避免以后出现误解。

　　李先生(奎文区)问:我今年28岁,在一家事业单位工作。最近陪朋友四处看房时我也动了买房的心思。我手头有一笔钱,是拿这笔钱当首付款,买一处90多平方米的大房子好呢?还是一次性付款买下一处40多平方米的小公寓好呢?需要说明的是,我有公积金,一两年之内没有结婚的打算。
　　庄涌祺(碧桂园高级经理)答:你想买多大面积的房子,还需要你自己拿主意。现在公积金贷款利率史上新低,公积金贷款降息在进一步减轻贷款人还贷压力,如果你选择公积金贷款,要考虑自己的还贷能力,进而选择合适的贷款期限及贷款金额。买90多平方米的房子,可以作为你以后结婚的婚房,而且每个月固定还贷,有助于你养成精打细算、科学理财的好习惯。
　　买40多平方米的小户型,倒是没有了还贷的压力,但是为你以后置业埋下“伏笔”,因为涉及日后结婚生子的问题,所以你一两年之后还需要二次置业买婚房。
　　如果你选择买小户型,一定要在地理位置、户型设计、生活配套等方面考虑房源的综合性价比,房子一定要可租可售。如果你不去住,房子可以租出去,不能闲置。如果你急需用钱,房子也可以很快转手。

　　田相坤(奎文区)问:我房子是婚前买的,但要到明年年底才交付,现已领结婚证,老公名下也有一套婚前房产,我们现在要购买套大房子,我这套房子交契税要按照多少比例交?
　　董学明(诚公律师事务所律师)答:按第二套,总价百分之三契税缴纳的。

　　宋宇涛(奎文区)问:我之前没想到买房,换了工作,把公积金也全部取出来了,现在我想要买房,根据新政,我现在只有一点点额度,之前取出来的我可以补回去吗?补回去能够提高贷款额度吗?
　　王春亮(水木清华营销总监)答:公积金只要提出来就不能补回去,只能按照以后月缴累积。　

　　徐玉祥(高新区)问:婚前个人买的期房,但是未交付,现在已经结婚,即房产证是婚后办的,请问办理房产证是一个人的名字还是两个人的名字?是属于个人婚前财产吗?
　　韩连连(诚公律师事务所律师)答:根据《婚姻法》司法解释规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　李女士(潍城区)问:冬天时老房子住起来特别冷,我们想在年底搬进新房子。但近期装修时发现,我们家的房子做的是外墙内侧砂浆保温,听说现在的新房子一般都是做外墙外侧保温,请问这种做法合不合规范?冬季保温的效果如何?会有什么问题?
　　王清华(高级验房师)答:不少新建商品房墙体节能方面采用的基本是外墙外侧保温和外墙内侧保温两种技术。具体来看,外墙外侧保温是在主体墙结构外侧粘接材料的作用下,固定一层保温材料,并在保温材料的外侧抹砂浆或做其他保护装饰；外墙内侧保温是在外墙的内侧使用苯板、保温砂浆等保温材料,从而使建筑达到保温节能作用的施工方法。
　　出于安全性的考虑,一般像外墙饰面粘贴面砖的高层建筑,开发商可能会选择采取外墙内侧做保温的方式,以避免存在外墙墙砖从高处掉落的危险。从建筑节能规范的角度来看,采用外墙内侧保温虽然不违规,但在实际操作中至少会给业主生活带来两方面的影响。首先是占用了业主家室内实际使用的面积；其次,这种节能设计对日后的装修也存在着一定影响。房屋墙面装修时,墙面固定踢脚线、窗帘盒等装饰建材时都需要在墙面上打洞,但是,保温材料都是由疏松介质构成,其粒子之间不可能像砂浆一样紧密,内侧使用了保温砂浆的墙体往往就吃不住力,即使用足够长的钉子也难以保证空调、电话及其他装饰物等设施的牢固度,更重要的是,一旦保温层被打穿,房屋的保温效果也会受到影响。

　　不离不弃(QQ群友)问:我想买一套“次新房”,请问是不是会划算很多?这种房子多吗?
　　朱明亮(潍坊亨德置业营销经理)答:次新房是改善型购房者比较中意的类型,目前次新房交易产生的税费中营业税占大头,满5年改成2年后,对购房者而言降低了购房成本,对房东来说,定价的空间也相应更加灵活。　
　　小亮哥-淡定(QQ群友)问:我通过中介卖了一套房子,买家是公积金组合贷款(建设银行),现在中介告知贷款审批下来了,于是约了过户。我比较担心贷款没办下来就过户了,请问贷款审批下来后建行会出具同贷书吗?另外,去房产中心过户,是不是要有同贷书才行?
　　庄涌祺(碧桂园高级经理)答:你不用担心,银行贷款审批通过后,会有相应的同贷文件下发,并通知中介公司审批结果。在市房产交易中心过户的时候,相关资料都由中介公司带至市房产交易中心,并办理过户手续。　　　　　本报记者　刘钦